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专家楼市回暖是局部现象市场复苏尚需时日

文章来源: 发布时间:2019-4-26

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专家:楼市回暖是局部现象 市场复苏尚需时日

2009-04-21 13:16:00

来源:金融时报

 

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温家宝总理近日在研究部署下一阶段经济工作时强调,把着力扩大消费特别是居民消费,积极稳定住房等大宗消费作为未来我国经济工作的重点之一。摩根大通中国首席经济学家龚方雄也提出,中国经济的未来增长点在消费,而

温家宝总理近日在研究部署下一阶段经济工作时强调,把着力扩大消费特别是居民消费,积极稳定住房等大宗消费作为未来我国经济工作的重点之一。摩根大通中国首席经济学家龚方雄也提出,中国经济的未来增长点在消费,而消费能否转型取决于房地产的发展。可见房地产业在我国未来经济发展,特别是保增长中的重要地位。根据国家统计局公布的1至3月份房地产较新数据看,无论是从投资同比增速,还是从销售面积同比增速、甚至销售价格环比涨幅,都较上月出现了一些企稳迹象。但记者采访的相关专家普遍认为,企稳背后的主要力量来自基本居住需求的影响,未必意味着整个房地产市场将步入持续回暖的通道。而目前以成交量上涨为主要特征的楼市回暖是行业调整过程中的局部现象,在宏观经济形势尚未好转、行业洗牌加速的现实条件下,房地产市场复苏尚待时日。

基本居住需求的逐步释放

对当前房屋销售价格起到稳定作用

在今年1至2月份房地产开发投资增速由去年末20.9%直线下跌至1.0%之后,1至3月份出现了2008年6月份以来的首次回升,至4.1%。虽然与2004年1月至2008年12月通常20%以上的增速相比依然相当疲弱,但毕竟初步止住了下滑态势。兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委博士认为,这可能主要与扩张性政策中政府保障性住房项目大力推进有关。

在开发投资回暖的同时,3月普洱市癫痫病医院那个好份商品房销售累计面积也同比出现了8.2%的增长,较上月的-0.3%提高8.5个百分点,这也是自2008年1月份开始出现负增长之后的首次正增长,显示出销售量数据也初步出现企稳征兆。考虑到过去房地产开发投资一直稳居城镇固定资产投资的20%以上,且对50多个行业具有带动作用,房地产开发投资的止跌回稳,对未来保增长具有积极意义。

进一步观察不同类型房屋价格的结构性变化,从同比来看,只有经济适用房同比涨幅高于整体水平,其他类型房价下降幅度均大于整体水郑州军海癫痫病医院癫痫病专家平。从环比来看,价格涨幅不低于整体癫痫病治疗方法有哪些水平的只有普通住宅。从这些价格反映的情况来看,销售量回升的主要贡献因素,可能也主要是基本居住需求的逐步释放,它们对当前房屋销售价格起到了主要稳定作用。

基本居住需求无法承担

整个房地产市场稳定使命

面对成交量、销售面积和价格数据所表现出的一些初步企稳迹象,一些人士给出了"即将回暖"的乐观判断。然而,在鲁政委看来,单纯基本居住需求的释放,其实无法承担起稳定整个房地产市场的使命。因为从供给方来看,现有统计资料显示,如果以90平米套型作为基本居住需求衡量标准的话,那么,此类房屋在开发商存量房中的比重占20%左右。也就是说,开发商存货中的大约80%其实无法在当前的"暖风"中获得任何解脱。从需求方来看,除了基本居住需求具有一定刚性,在其经济承受能力许可范围具有时间不耐性之外,具有极大需求能量的改善性和奢侈性需求,都具有更好的时间忍耐性,如果价格调整不到位,这部分需求将难以有效释放。如果这样,占开发商存货量80%的新屋将继续面临滞销压力,随着时间的推移,将使开发商面临日益严峻的资金链压力,危及整个房地产市场稳定。

回归真实供求水平

成为房地产市场复苏关键

国务院发展研究中心的调查显示,超过九成企业经营者预计二季度房地产行业有望回稳,近半数的企业经营者认为今年房价降幅将在10%以内。

根据通常的消费行为,价格决定了需求量的变化。基本居住需求的回稳,主要应归功于前期房价回调,使得逐步进入部分消费者能够承受的区间范围,且消费者预期未来该类房屋继续降价空间极为有限。如果这样,那么,如何促使房地产价格尽快顺利调整到位,就成为促使整个房地产市场回暖的关键。

国务院发展研究中心副主任刘世锦担心,信贷投放过多可能导致房地产市场再度泡沫化。房地产业在经历了一个包含一定泡沫的高速增长期后,即使长期增长潜力巨大,也有必要调整,才能为后续增长提供动力。目前,房价需要回归真实的供求水平,真实的需求才能兑现。

刘世锦认为,市场驱动的内需回升是中国整体经济持续回升的关键,而房地产行业状况对市场驱动的内需增长至关重要。若在房地产等行业的带动下,四季度市场驱动的内需明显回升,年内中国经济可以实现U型反弹;若房地产行业回升未能持续,则可能造成经济二次探底。

有房地产市场一线的成交信息已经显示,二手房的成交量回升明显快于新房、也大于新房。反思个中缘由,鲁政委提出,很可能是二手房价格调整所受的隐含制约更少、灵活度更高的结果。而在新房的销售定价中,往往不得不考虑当前价格对已销售出去的房屋的影响。如果降中医是怎么治癫痫病的呢价幅度过大,甚至可能诱发同一开发商相关楼盘出现难以平息的退房纠纷。这构成了当前新房价格调整缓慢不容忽视的阻碍,甚至诱发一些开发商利用人们"追涨杀跌"的心理,铤而走险地祭出明显背离市场形势的提价险招。

由此可见,为使房地产市场能够顺利实现价格调整,让老百姓得到实惠,避免房地产市场出现动荡,当前亟需疏通房地产市场尤其是新房的价格调整渠道。

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